A avaliação de imóveis é um processo que exige rigor técnico, análise criteriosa e fundamentação documental. Apesar disso, muitos laudos acabam apresentando falhas que comprometem a credibilidade, geram prejuízos financeiros e até mesmo problemas jurídicos.
Neste artigo, vamos explorar os erros mais comuns cometidos durante a avaliação imobiliária, explicar por que acontecem e mostrar como evitá-los com boas práticas respaldadas pelas normas técnicas brasileiras, em especial a ABNT NBR 14653 — referência obrigatória para avaliações.
1. Basear o valor apenas em anúncios de internet
Muitos avaliadores ou proprietários caem no erro de tomar como base apenas os valores anunciados em portais imobiliários. O problema é que preço de oferta não significa preço de venda.
- Por que é um erro: os valores publicados podem estar inflacionados, fora da realidade de mercado ou se referirem a imóveis que nunca chegaram a ser vendidos.
- Como evitar: buscar dados de transações efetivas (preço de venda registrado em cartório, informações de corretores locais, bancos de dados confiáveis). Quando usar ofertas, aplicar ajustes e ressalvas explícitas no laudo.
2. Ignorar o estado de conservação e patologias
Dois imóveis iguais em localização, área e padrão podem ter valores muito diferentes se um estiver bem conservado e outro apresentar infiltrações, rachaduras ou problemas elétricos.
- Por que é um erro: subestimar ou ignorar a depreciação física leva a superavaliação do imóvel, comprometendo o valor final.
- Como evitar: realizar vistoria técnica completa, documentada com fotos e croquis, registrando patologias construtivas e custos de reparo.
3. Desconsiderar irregularidades documentais
Um imóvel sem matrícula atualizada, com construção não averbada ou sem habite-se pode ser comercializado? Sim. Mas seu valor de mercado não é o mesmo de um imóvel 100% regularizado.
- Por que é um erro: a falta de regularização limita financiamentos, inviabiliza garantias e aumenta riscos jurídicos.
- Como evitar: sempre verificar documentos (matrícula, IPTU, habite-se, projetos aprovados) e destacar no laudo os impactos dessas irregularidades sobre o valor.
4. Escolher o método de avaliação errado
A norma brasileira prevê diferentes métodos (comparativo direto, renda, involutivo, evolutivo, quantificação de custos). Aplicar o método errado ou sem justificativa é um erro frequente.
- Por que é um erro: usar o método de custo em um imóvel comercial locado, por exemplo, pode distorcer o valor, já que o adequado seria o método de renda.
- Como evitar: escolher o método mais adequado ao tipo de imóvel e à finalidade da avaliação, justificando tecnicamente a decisão no laudo.
5. Não detalhar o memorial de cálculo
Alguns laudos apresentam apenas o valor final, sem mostrar os cálculos, coeficientes e ajustes aplicados. Isso gera desconfiança.
- Por que é um erro: sem rastreabilidade, o laudo não tem transparência nem defensabilidade em negociações ou processos judiciais.
- Como evitar: incluir sempre um memorial de cálculo detalhado, com fórmulas, comparáveis utilizados e critérios de ajuste.
6. Esquecer das premissas, hipóteses e limitações
Nenhuma avaliação é absoluta: sempre há limitações (amostra pequena, ausência de acesso interno, mercado instável). Ignorar essas condições é um erro grave.
- Por que é um erro: gera a falsa impressão de que o valor é definitivo, quando na verdade está condicionado a premissas.
- Como evitar: declarar de forma clara todas as premissas e limitações no laudo, conforme orienta a NBR 14653.
7. Avaliação sem responsabilidade técnica (ART/RRT)
Emitir laudo sem a assinatura de engenheiro ou arquiteto habilitado, vinculado a uma ART (ou RRT no caso de arquitetos), é prática comum, mas incorreta.
- Por que é um erro: compromete a validade do laudo, que pode não ser aceito por bancos, seguradoras e tribunais.
- Como evitar: sempre exigir que a avaliação seja assinada por profissional habilitado, com responsabilidade técnica registrada.
8. Não considerar o fator localização com profundidade
Embora localização seja um dos fatores mais importantes na valorização imobiliária, muitos avaliadores fazem análises superficiais, apenas citando o bairro.
- Por que é um erro: dois imóveis no mesmo bairro podem ter variações expressivas de valor dependendo da rua, proximidade de comércio, mobilidade, segurança e vizinhança.
- Como evitar: analisar a microlocalização, identificando diferenciais da região, infraestrutura urbana e características ambientais.
9. Falta de atualização de dados de mercado
Mercado imobiliário é dinâmico. Avaliações feitas com base em dados defasados podem superestimar ou subestimar o valor real.
- Por que é um erro: gera distorções, especialmente em períodos de inflação alta ou instabilidade do setor.
- Como evitar: utilizar dados recentes e, quando necessário, aplicar índices de correção temporal (como INCC ou IPCA).
10. Excesso de subjetividade
Quando a avaliação se baseia apenas em “opinião de valor” sem fundamentação técnica, o laudo perde credibilidade.
- Por que é um erro: subjetividade abre margem para disputas judiciais e questionamentos de instituições financeiras.
- Como evitar: utilizar critérios objetivos, dados de mercado confiáveis e justificar cada decisão técnica no laudo.
Conclusão: a avaliação de imóveis exige ciência, não achismo
Avaliar um imóvel é muito mais do que atribuir um número aproximado. É um processo técnico, regido por normas, que requer profissional habilitado, metodologia adequada, documentação completa e transparência nos cálculos.
Evitar os erros listados acima não apenas garante um laudo mais confiável, como também protege proprietários, compradores e instituições de prejuízos e riscos legais.
Em resumo: uma avaliação imobiliária bem feita não é custo, é investimento em segurança patrimonial e credibilidade de mercado.
